En toda comunidad de propietarios existen una serie de normas que todo vecino debe respetar para garantizar una convivencia pacífica y evitar conflictos o tensiones con los restantes vecinos o propietarios.
Por ello, cuando un vecino o propietario considera que tiene más derechos que obligaciones y lleva acabo actividades no permitidas, los restantes miembros de la comunidad pueden reaccionar ejercitando la acción de cesación prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es la acción de cesación?
La acción de cesación es aquella que tiene como finalidad el cese de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, efectuadas por cualquier propietario u ocupante de uno de los pisos existentes en una comunidad.
Las actuaciones que pueden dar lugar a esta acción, de acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), son las siguientes:
- Actividades que se encuentren prohibidas en los Estatutos de la comunidad.
- Actividades que provoquen daños para la finca.
- Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Estas actividades no son acumulativas, basta con que se realice una de ellas para que se puede ejercitar la acción de cesación.
¿Quién está legitimado para ejercitar la acción de cesación?
La legitimación activa le corresponde al presidente de la comunidad de propietarios, que debe ser el que represente a la comunidad en juicio y fuera de él. No obstante, también puede ejercitar la acción el vecino afectado por la perturbación de otro si el presidente no ejerce sus funciones.
La legitimación pasiva corresponde al infractor, y si este es distinto del propietario, corresponde a este último. Hay que destacar que en ocasiones no se exige demandar a los dos, por ejemplo, cuando la vivienda se alquila frecuentemente y se dificulta la identificación de los infractores.
¿Cómo se promueve la acción de cesación?
El procedimiento para promover la acción de cesación se encuentra previsto en el propio artículo 7.2 de la LPH, que establece dos requisitos de procedibilidad para que se pueda llevar a cabo:
- Requerimiento previo a aquel ocupante o propietario que realice las actividades prohibidas para la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales que se estimen procedentes.
- Convocatoria de una Junta de Propietarios, para que el presidente con autorización de esta pueda entablar contra la persona que incumple y no cesa la actividad prohibida mediante el requerimiento, la acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario.
Tras el cumplimiento de estos dos requisitos, se presenta la demanda, acompañada de la acreditación de requerimiento al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, pudiendo acordar el Juez, en su caso y con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia.
Además, podrá adoptar cualquier otra medida cautelar que pudiese ser necesaria para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
Obviamente y sin lugar a duda, la demanda se dirige contra el propietario o contra el ocupante del piso que esté llevando a cabo la actividad indebida por la que se inicia el procedimiento.
Procedimiento ordinario
La acción de cesación, como señalamos anteriormente, se sustanciará por el procedimiento ordinario en virtud del 249.1. 8º de la LEC:
“Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
(…)
8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
El procedimiento ordinario se sustancia por los siguientes trámites:
- Da comienzo mediante la presentación de la demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar en el que radique la finca, en los términos anteriormente previstos:
- Acompañada de la acreditación del requerimiento del infractor y,
- Acompañada de la certificación de acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios.
- Tras su admisión, se da traslado a la parte demandada para que conteste en el plazo de 20 días.
- Tras la contestación, el LAJ, dentro de los tres días siguientes, convoca a las partes a una audiencia previa, que debe celebrarse dentro del plazo de 20 días desde la convocatoria y sirve para intentar llegar a un acuerdo, se examinen cuestiones procesales, se fije el objeto y los extremo sobre los que exista controversia entre las partes, se proponga y se admita prueba. A su terminación, el juez fija la fecha para la celebración de la vista.
- En la celebración de la vista, se practican las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa y las partes, si lo estiman oportuno, pueden formular conclusiones acordes con el procedimiento. Tras ello, quedan los autos vistos para sentencia.
Sentencia
El artículo 7.2 de la LPH en su último párrafo establece que si la sentencia es ESTIMATORIA puede incluir, además de cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización que corresponda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad de propietarios.
Si el infractor no es el propietario, la sentencia ESTIMATORIA puede también declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Actividades frecuentes que dan lugar a la acción de cesación
Las actividades más frecuentes por las que se ejercita la acción de cesación en una comunidad de propietarios suelen ser los ruidos, la tenencia de animales cuando están prohibidos por los Estatutos de la comunidad, los pisos turísticos y los vecinos incívicos que dificultan la pacífica convivencia.
No obstante, no son las únicas, puesto que no existe una lista taxativa de las actividades que pueden dar lugar al ejercicio de la acción de cesación.
En definitiva, cada caso es un mundo y hay que tener en cuenta las circunstancias particulares de cada uno de ellos.
Si necesitas asesoramiento sobre otros aspectos relacionados a la acción de cesación, no dudes en contactar a nuestros expertos de Derecho Civil.
