La compra de vivienda es, sin ninguna duda, la mayor de las inversiones a las que se enfrenta la mayoría de las personas, y, desgraciadamente, puede ser también un enorme quebradero de cabeza si la vivienda que hemos adquirido está afectada por defectos constructivos.
¿Qué son los defectos constructivos de una vivienda o edificio?
Los defectos constructivos o vicios ruinógenos son problemas detectados en edificios nuevos, que ocasionan daños materiales a la totalidad del inmueble o a parte de éste. No deben confundirse con vicios ocultos, que son los defectos constructivos detectados en viviendas usadas y con el plazo de garantía expirado.
¿Qué tipos de defectos constructivos existen y qué plazo de garantía tienen?
Existen tres tipos de vicios o defectos constructivos y cada uno de ellos tiene responsabilidades y garantías diferentes en función de su gravedad:
- Defectos de terminación, remate o acabado
Son daños materiales que afectan a los elementos de terminación o acabado. No imposibilitan la habitabilidad, pero no se ajustan a la calidad de la obra contratada. Son los más habituales entre las viviendas de obra nueva, pudiendo citar como ejemplo: grietas de asentamiento, defectos de pintura, defectos de funcionamiento, calidad o estado de elementos accesorios como la grifería, arañazos en las puertas o tarimas… etc.
Estos defectos suelen identificarse rápidamente por el adquirente, al que la promotora suele facilitar un acta de defectos a cumplimentar cuando le hace entrega de la vivienda, procediendo la constructora a reparar dichos defectos sin mayor incidencia, pues son bastante habituales.
El plazo de garantía de estos defectos es de 1 año desde que se suscribe el acta de recepción de la obra.
- Defectos de habitabilidad o ruina funcional
Estos defectos, si bien no comprometen la estabilidad del edificio, sí que afectan a la habitabilidad del inmueble, de tal manera que impiden un uso satisfactorio del mismo. Son igualmente bastante comunes y tienen una enjundia que, en general, sobrepasa al ciudadano medio y requiere la intervención de un perito que determine las incidencias, plantee las soluciones técnicas y los cuantifique; y la asistencia de un abogado que efectúe la reclamación por cuenta del perjudicado. Podemos citar, a modo de ejemplo: problemas de aislamiento acústico (ruidos) o térmico (pérdida de frío o calor), ahorro de energía, impermeabilización (goteras y humedades), salubridad (malos olores) …
El plazo de garantía de estos defectos es de 3 años desde que se suscribe el acta de recepción de la obra.
- Defectos estructurales o ruina física
Estos son sin duda los defectos más graves y afortunadamente, los menos frecuentes, pues comportan la ruina física del inmueble. Como en el caso anterior, habrá de contar con un perito que los determine, plantee las soluciones técnicas y los cuantifique; y con un abogado que los reclame convenientemente por cuenta del perjudicado y frente a todos los agentes que han intervenido en el proceso constructivo. Los defectos afectan a elementos estructurales fundamentales como la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Estos defectos están cubiertos por el llamado “seguro de responsabilidad decenal”, que cubrirá el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, pudiendo el asegurador optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
El plazo de garantía de estos defectos es de 10 años desde que se suscribe el acta de recepción de la obra.
¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamarlos?
El plazo de prescripción es el periodo que nos otorga la ley para reclamar judicialmente a los responsables (promotor, constructor o técnicos) la reparación de un defecto constructivo o, en su caso, la indemnización necesaria para que el propietario realice por sí mismo las oportunas reparaciones.
Esta reclamación debe realizarse en el plazo de 2 años a contar desde el momento en que tenemos conocimiento del defecto; siempre y cuando, eso sí, estos daños aparezcan dentro del plazo de garantía de cada situación (1, 3 y 10 años).
No obstante, este plazo de prescripción puede ser interrumpido si queda plasmado de forma fehaciente que se efectuó o inició una reclamación, por ejemplo, mediante un burofax. Con esto conseguiríamos poner el contador a cero de forma que volveremos a tener un plazo de dos años para, en su caso, preparar un informe pericial, intentar llegar a un acuerdo, interponer demanda… etc.
¿Qué debo hacer?
Cuando se detectan defectos constructivos o vicios ruinógenos corresponde efectuar una reclamación. Se deben seguir estos pasos:
- Documentación de los defectos
Para el caso de que no se disponga de perito judicial, lo mínimo es fotografiarlos y elaborar un pequeño desglose por escrito, de las incidencias detectadas. Esto únicamente es aconsejable en el caso de los defectos de acabado y, ante la más mínima reticencia del constructor a cubrirlos, se recomienda acudir a profesionales que defiendan al propietario. Para los defectos de habitabilidad y estructurales, sin duda, habrá de elaborarse una pericial que los recoja.
- Reclamación extrajudicial y por escrito de los defectos a los agentes constructivos
Una vez tengamos claros los defectos que se van a reclamar y su tipología, habrá de requerir a los agentes identificados por el perito en el informe, como responsables de aquellos, exigiéndoles su reparación. En caso de duda o imposibilidad a la hora de determinar la responsabilidad, se reclama a todos los intervinientes, pues la ley prevé en ese supuesto responsabilidad solidaria. En cualquier caso, siempre se reclamará a la promotora, pues responde solidariamente por los defectos de construcción con el resto de agentes, en todo caso, por imperativo legal.
Igualmente, se dirigirá la reclamación a la aseguradora de la construcción. La reclamación siempre deberá hacerse por cualquier medio válido en derecho que deje constancia de su envío, por ejemplo, un burofax, a los efectos de acreditar la aparición del defecto en los plazos de garantía y la interrupción del plazo prescriptivo de reclamación.
- Interposición de la demanda judicial
Para el caso de que la reclamación extrajudicial no sea atendida, habrá de interponerse demanda judicial por medio de abogado y procurador, solicitando la reparación de los defectos o el abono de las cantidades para proceder a su arreglo. Para ello será necesario un informe pericial que determine el origen de los defectos, la solución técnica y la cuantificación de éstos. Una vez interpuesta la demanda, frente a los agentes de la construcción que corresponda y frente a la aseguradora, se dará traslado a los demandados para que contesten, pudiendo éstos traer al procedimiento igualmente, a otros agentes constructivos, mediante la “intervención provocada” para el caso de que consideren que tienen que responder de la reclamación cursada.
Cada parte llevará su propio perito por lo que, la dificultad de estos pleitos es elevada, dada la complejidad técnica que engloba, siendo muy frecuente que se termine solicitando una pericial judicial (perito ajeno a todos los intervinientes) que suele tener gran peso en la decisión judicial, por su imparcialidad. Tras la contestación a la demanda, se cita a las partes a la Audiencia Previa donde se ventilan cuestiones jurídicas –en el caso de haberlas- y se propone la prueba que habrá de practicarse en el juicio, quedando señalado ese mismo día.
Al juicio acuden todas las partes, que generalmente son interrogadas, así como todos peritos y cualesquiera testigos que se hayan propuesto y admitido y, tras esto, se formularán las conclusiones por cada uno de los abogados de las partes y el asunto quedará visto para sentencia.
¿Cuáles son las responsabilidades de las partes en los defectos constructivos?
Los participantes en el proceso constructivo, según la Ley de Ordenamiento de la Edificación, son los denominados agentes de la edificación y su responsabilidad se encuentra distribuida de la siguiente forma:
- Responsabilidad del promotor
La figura del promotor se refiere a la persona física o jurídica encargada del impulso, programación y financiación, con fondos propios o externos, de la edificación. Está obligado a contratar un seguro de construcción por diez años y a gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como a suscribir el acta de recepción de la obra.
Por otra parte, la responsabilidad del promotor de la vivienda se extiende hasta 15 años después de la venta de la vivienda.
- Responsabilidad del constructor
La responsabilidad del constructor es por la negligencia, impericia o por el incumplimiento del jefe de obra o de las personas que dependan de él.
El constructor responderá por la ejecución de instalaciones o de partes subcontratadas o por deficiencias en los materiales de construcción que haya adquirido. Sin embargo, no responderá por una mala dirección de obra o por un proyecto deficiente.
- Responsabilidad del técnico proyectista
El técnico proyectista sólo es responsable de la equivocación o insuficiencia de sus estudios, cálculos o dictámenes. También por incorporar en el proyecto materiales inapropiados para la realización de la obra.
- Responsabilidad del director de obra
El director de obra sólo tiene responsabilidad por los daños ocasionados por defectos o vicios de mala dirección de obra. También responderá por utilizar materiales inadecuados, por deficiencias, omisiones o imperfecciones y hasta por proyectos que él no haya elaborado. En los casos en que haya varios directores de obra, todos responderán de forma solidaria.
Téngase en cuenta que ante la multitud de agentes que intervienen el proceso constructivo, para el caso de no poder individualizarse la responsabilidad de un modo claro, todos responderán de forma solidaria. En el caso de las cooperativas de viviendas, puede existir responsabilidad también de la gestora si esta ha tenido una intervención decisoria en el proceso constructivo, equiparándose su figura a la del promotor (que en este caso será la Cooperativa), entendiéndolo así la jurisprudencia. Los agentes de edificación pueden quedar exonerados de responsabilidad en caso de que se compruebe que los daños fueron ocasionados por acción de un tercero, fuerza mayor, caso fortuito o por el mismo afectado por el daño.
La aparición de defectos en las obras de nueva construcción es muy común y su complejidad técnica/jurídica hará que la tramitación de la reclamación sea relativamente sencilla o extremadamente compleja. Es fundamental en este tipo de asuntos, actuar con la mayor celeridad posible, evitando posibles plazos de prescripción y el agravamiento de los defectos, contando siempre con el acompañamiento técnico oportuno que, en este caso, será un perito y un abogado experto en la reclamación de defectos constructivos, materia que tiene multitud de particularidades procesales y de derecho sustantivo.
Desde Ancla Abogados prestamos un servicio de asesoramiento jurídico exclusivo en la materia, acompañando a los propietarios, desde el planteamiento inicial de la cuestión hasta su resolución, acudiendo si es menester, a la vía judicial.
