En este artículo encontrarás toda la información que necesitas sobre los vicios ocultos, sus requisitos y los principales tipos que existen.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos, desperfectos o daños en las cosas de cierta gravedad que impiden su utilización de forma completa y que no se pueden detectar en el momento de la compraventa.
Generalmente este concepto se emplea para hacer referencia a los desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
Los vicios ocultos pueden afectar a bienes muebles o inmuebles. En cualquier caso, es muy importante tener en cuenta que el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que recaiga, puesto que si no estaríamos ante otro tipo de daños y se debería reclamar por medio de otra acción.
Asimismo, el desperfecto de la cosa debe ser de tal entidad que impida el uso natural de la misma o que, en caso de haberse conocido, hubiese determinado que no se realizase la compraventa o se realizase en condiciones diferentes.
Los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista, es decir, el comprador no debe detectarlos en el momento de la entrega de la cosa.
Requisitos para la reclamación
Para que se pueda reclamar por vicios ocultos, es necesario que se den tres requisitos básicos:
- Que el daño sea con carácter previo a la compraventa: no pueden ser posteriores a la adquisición de la cosa.
- Que el daño sea grave: que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera realizado la compraventa.
- Que el daño sea oculto: que no sea evidente el desperfecto, ya que en caso contrario no se podría reclamar por esta vía.
Tipos de vicios ocultos
La mayor parte de los vicios que se reclaman suelen ser:
- Vicios ocultos en la compraventa entre particulares.
- Vicios ocultos en viviendas.
Vicios ocultos en la compraventa entre particulares
En las compraventas entre particulares no se aplica la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, se aplica la legislación establecida en el Código Civil.
El Código Civil prevé tres tipos de acciones para reclamar estos tipos de defectos:
- Saneamiento
La acción de saneamiento está regulada en el artículo 1484 del Código Civil y mediante esta se permite exigir al vendedor de la cosa la adecuación de la misma al fin para el que está destinada.
- Quanti minoris
Esta acción está regulada en el artículo 1486 del CC. A través de ella se pretende conseguir una minoración del precio del bien, por lo que será necesario una valoración de los daños por medio de peritos, restándose el valor determinado por los mismos al precio de la cosa.
- Redhibitoria
La acción redhibitoria está regulada en el artículo 1486 del CC, al igual que la anterior.
Mediante esta, se permite al comprador desistir del contrato. Para ello, deberá entregar la cosa objeto de este para recuperar los gastos de la misma.
Además, si consigue demostrar que el vendedor conocía estos tipos de defectos, podrá exigirle a mayores una indemnización.
Plazos para reclamar
El plazo para reclamarlos en la compraventa entre particulares es de seis meses desde la entrega efectiva del bien. No obstante, este plazo se puede ver interrumpido en el momento de interposición de una reclamación.
Vicios ocultos en viviendas
Los defectos en las viviendas son aquellos desperfectos que tiene la construcción y que no se pueden detectar a simple vista.
Los cinco vicios ocultos más frecuentes en las viviendas son:
- Vicios ocultos en el agua: desperfectos o problemas provocados por la humedad que pueden pasar desapercibidos y afectar a la estructura de la misma.
- Vicios ocultos en los cimientos: pueden provocar grietas o fisuras.
- Vicios ocultos en los acabados: suelen ser deficiencias o manchas en las pinturas de las paredes, muebles estropeados o problemas con el suelo.
- Vicios ocultos en el aislamiento: que están relacionados con la protección del interior de la vivienda, del clima y de los ruidos exteriores.
- Anomalías eléctricas: cuando las instalaciones están mal ejecutadas o existen fallos en tomas de corriente.
Plazos para reclamar
Como estos vicios se consideran defectos constructivos, se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, los plazos para reclamar son distintos de los anteriores.
Dependiendo del tipo de desperfecto, existen diferentes plazos de garantía:
- Estéticos: daños en los acabados de la edificación. Se dispone de un año para reclamar.
- Habitabilidad: daños que disminuyen las posibilidades de habitabilidad del edifico (humedades, goteras, etc.). Se dispone de tres años para reclamar.
- Estructurales: daños que afectan a la estabilidad del edificio (desprendimientos, derrumbes). Se dispone de diez años para reclamar.
Estos plazos de garantía comienzan a correr desde la entrega de llaves.
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