¿Quién debe responder de los daños ocasionados por defectos constructivos en un inmueble dividido horizontalmente?
Todos los profesionales, empresas y entidades que intervengan en las obras deben responder frente a los propietarios de los defectos constructivos que presente el edificio y reparar los daños que éstos provoquen, dentro, cada uno, de su respectivo ámbito de actuación:
- El promotor es el dueño de la obra; la persona, natural o jurídica, por cuenta de quien actúan todos los demás intervinientes.
- El proyectista es el arquitecto que redacta el proyecto.
- El director de la obra es el arquitecto que dirige su desarrollo en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.
- El director de ejecución es el aparejador o arquitecto técnico que dirige, controla y supervisa, generalmente a pie de obra, la ejecución material de los trabajos de construcción.
- El constructor -o contratista- es la empresa o profesional que, siguiendo las instrucciones de los directores de obra (dirección facultativa) lleva a cabo las obras con arreglo al proyecto.
Frente a los propietarios el promotor es responsable de todos los daños causados por los defectos constructivos que tenga el edificio, con independencia de cuál sea su origen; los demás intervinientes responden solo de los daños provocados por los defectos que les sean imputables.
Plazos de garantía
¿Qué son?
Los períodos de tiempo en los que deben aparecer los daños provocados por los defectos constructivos para que el propietario perjudicado (o la comunidad, si se trata de un elemento común) pueda exigir su reparación (Art. 17 de la Ley 39/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -LOE-).
Los defectos que aparezcan o se manifiesten una vez transcurridos estos plazos no se pueden reclamar con base en la LOE.
¿Cuánto duran?
1 año: defectos de terminación o acabado; tienen una incidencia estética, pero no afectan a la habitabilidad del inmueble ni a su estructura.
3 años: defectos que, siendo de mayor gravedad que los anteriores, merman o dificultan la habitabilidad y uso del edificio, pero no afectan a su estructura (humedades y parqués irregulares, levantados o combados, son los más habituales).
10 años: defectos más graves que todos los anteriores, y que afectan a la estructura del inmueble, poniendo en riesgo su estabilidad.
La prueba del alcance de los daños y del momento en el que aparecieron (o se estabilizaron) le corresponde a quien reclama. A tal efecto, es imprescindible encargar un informe pericial.
¿Cómo se calculan?
Todos estos plazos empiezan a computarse desde la entrega de la obra (Art. 6 de la LOE), ya sea tácita (sin acta de recepción), o expresa (con acta de recepción); y no pueden ser suspendidos ni prorrogados.
Plazo de prescripción
¿Qué es?
Período de tiempo del que dispone el propietario damnificado para exigir judicialmente la reparación de los daños y la subsanación de los defectos constructivos que los hubiesen ocasionado (Arts. 18 de la LOE, y 1.932, 1.961 y 1.973 del Código Civil).
¿Cuánto dura?
2 años interrumpibles.
¿Cómo se calcula?
El plazo de prescripción de dos años empieza a computarse desde la fecha de aparición de los daños. Si se trata de daños que tardan un tiempo en manifestarse por completo, el plazo se computa desde que se estabilicen.
Se interrumpe por las reclamaciones extrajudiciales que el perjudicado haga al responsable de los defectos, de forma que, tras cada reclamación, se abre un nuevo plazo de prescripción de dos años.
