La comunidad de bienes y su extinción.
1. ¿Qué es una comunidad de bienes?
La situación en donde una cosa o derecho (una casa, un coche, dinero…) pertenece conjuntamente a dos o más personas se denomina comunidad o condominio. Esta forma especial de propiedad supone que cada copropietario podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés del resto de copropietarios, ni impida a los coparticipes utilizarlas según su derecho. A su vez, todos los copropietarios tendrán derecho a obligar al resto de copropietarios a contribuir a los gastos de conservación.
2. ¿Cómo cesar la situación de comunidad?
Los motivos que en la práctica provocan situaciones de comunidad son diversos, por ejemplo: herederos que han adquirido una finca y quieren venderla para repartirse el precio que se obtenga en proporción a su cuota, cónyuges que al liquidar la sociedad de gananciales se adjudican un inmueble en la proporción que corresponda y quieren vender para repartirse el precio que se obtenga, o copropietarios que adquirieron una finca como inversión y deciden venderla.
El artículo 400 del Código Civil señala que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, salvo que de la división resulte que la cosa quede inservible para el uso al que se destina. Así, cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, los condueños podrán convenir que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás o si no, que se venda y reparta el precio.
3. El procedimiento judicial de división de cosa común.
Como en la mayoría de las ocasiones resulta extremadamente complicado, o incluso imposible, poner de acuerdo a los copropietarios para la adjudicación de la cosa a uno de ellos, o conseguir alcanzar un acuerdo para la venta (unos quieren vender y otros no, no existe consenso en el precio, etc…) se hace necesario acudir a la vía judicial. Para ello, hemos de plantear una demanda, normalmente un juicio ordinario, en la que el demandante solicita la división de una finca que tiene en común con una o varias personas. Los demandados serán los otros copropietarios y el proceso ha de terminar con una sentencia en la que el Juez dispone la división y que en ejecución de la misma se proceda a la venta de la cosa en pública subasta con intervención de licitadores extraños y se repartan el precio obtenido en proporción a la cuota de cada uno de los copropietarios.
4. Otras notas importantes.
A la hora de proceder a la ejecución de la sentencia hemos de tener en cuenta cual va a ser la solución adoptada para llevar a cabo la venta en pública subasta, ya que existe una cierta dificultad en cuanto que la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando regula la ejecución no dineraria artículos 699 y siguientes, carece de tramitación concreta para este tipo de ejecuciones, es decir, no existe un procedimiento específico que regule la venta de cosa común.
Otro de los detalles a tener en cuenta son los tributos que copropietarios y adquirentes de la cosa común tendrán que satisfacer para la correcta extinción del condominio, y que en ocasiones, pueden suponer una desagradable sorpresa que se puede evitar un una correcta planificación previa.
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