¿Quién debe responder de los daños ocasionados por la falta de mantenimiento o el uso indebido de un inmueble dividido horizontalmente?

Según la ley:

  • Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo (Art. 389 del Código Civil).
  • El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias (Art. 1.907 del Código Civil).

Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:

1.º Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.

2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.

3.º Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.

4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen (Art. 1.908 del Código Civil).


Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

(…) 

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización(A 9.1 de la Ley49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-). 

  • El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado (Art. 1.902 del Código Civil). 

De estos preceptos se pueden extraer las siguientes reglas:

a) La responsabilidad civil en el ámbito de la propiedad horizontal no difiere de la responsabilidad civil general: de los daños que, por falta de mantenimiento o uso indebido, pueda sufrir o provocar un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, o cualquiera de los pisos y locales que lo integran y sus instalaciones, debe responder el copropietario que, por acción u omisión -aun de forma negligente- los hubiese ocasionado.

b) La responsabilidad del causante del daño es independiente de la existencia, o no, de pólizas de seguro que lo cubran.

c) Para identificar al responsable es imprescindible conocer el origen de los daños (y para exigirle que responda es necesario, además, poder probarlo).

d) A tal fin, es fundamental contar con la colaboración de un técnico profesional e, incluso, encargarle la elaboración de un informe pericial, si lo que se pretende es reclamar judicialmente.

e) Si el origen de los daños se encuentra en un elemento común, los responsables serán todos los copropietarios (la comunidad), a razón de la cuota que a cada uno le corresponda.

Terrazas, ¿elementos comunes o privativos?

Si los daños -habitualmente humedades- tienen su origen en terrazas de uso comunitario, la cuestión no ofrece duda: la responsabilidad recae sobre la comunidad; pero si se trata de terrazas cuyo uso corresponde en exclusiva a pisos o locales determinados, la respuesta varía: depende entonces de la función que éstas desempeñen.

Cuando la terraza sea, además, cubierta del edificio o de parte de él (por ejemplo, en las denominadas “terrazas a nivel”, anejas a los pisos de la primera planta y áticos), deberá tenerse en cuenta que, al ser un cerramiento exterior, es un elemento común (Art. 396 del Código Civil); por tal motivo, salvo que en el título constitutivo se diga otra cosa, la responsabilidad del propietario que disfrute la terraza se limitará, como regla general, a los daños que pueda ocasionar por hacer un mal uso de ella.

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