La mayor parte de las actividades humanas se llevan a cabo en espacios cerrados: casas, viviendas, colegios, oficinas, fábricas, etc.; de su adecuada construcción depende, en buena medida, el desarrollo de la sociedad y, por supuesto, la comodidad y bienestar de todos. Indudablemente, la calidad de las edificaciones ha revestido siempre una importancia capital en la vida de las personas, y es particularmente trascendente en lugares con inviernos largos donde predominan la lluvia y el mal tiempo. Por eso, hoy hablamos del Derecho de la Edificacion.

 

Edificación: Una actividad compleja

El avance de la ciencia y el desarrollo tecnológico de la industria de la construcción han permitido que la duración de las obras se acorte, y la calidad y funcionalidad de los edificios modernos mejore notablemente; ahora bien, no por ello edificar ha dejado de ser una actividad compleja compuesta por un entramado de relaciones jurídicas en las que confluyen diversos intereses, no necesariamente coincidentes.

Efectivamente, el buen fin del proceso constructivo exige, además de un promotor que lo impulse, el concurso armonioso de profesionales, técnicos y operarios de distintos ramos; disponer de un solar, de la financiación suficiente y, por supuesto, obtener las licencias y autorizaciones administrativas correspondientes.  A esta complejidad, presente, en mayor o menor medida, en todas las promociones inmobiliarias, se le añade otra problemática: no siempre se construye todo lo bien que permite el estado actual de la técnica.

Aunque los métodos y materiales de construcción empleados en la mayor parte de las obras nuevas han sido probados repetidamente a lo largo de muchos años -y son, por tanto, sobradamente conocidos-, la aparición de vicios y defectos constructivos en edificios con pocos años de antigüedad continúa siendo, desafortunadamente, fuente de numerosos litigios entre los diferentes agentes que intervienen en el proceso constructivo; y muy especialmente, entre éstos y el comprador final del inmueble, que a menudo -pero no siempre- es un consumidor.

 

Derecho de la Edificacion

En este contexto, con el propósito de salvaguardar el interés general, proteger a los adquirentes y delimitar con precisión el alcance de las diferentes responsabilidades de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotores, proyectistas, constructores, entidades y laboratorios de control de calidad, dirección facultativa y suministradores de productos), el legislador ha regulado el sector a través de una serie de normas -especialmente civiles y urbanísticas- que conforman el denominado Derecho de la Edificación. Con ellas se pretende prevenir -en la medida de lo humanamente posible, claro está- las disputas técnicas y jurídicas que, de forma directa o indirecta, se originan en el proceso constructivo, así como solucionar judicialmente, llegado el caso, las que amistosamente no se puedan evitar.

El conocimiento detallado y la correcta aplicación del este conjunto de normas, y muy particularmente, el correcto manejo de los plazos de garantía y prescripción que establecen, tanto la Ley de Ordenación de la Edificación como el Código Civil, resulta imprescindible para determinar correctamente las concretas funciones de cada uno de los agentes de la edificación y dirimir sus eventuales responsabilidades, en caso de conflicto.

Normativa civil

  • Código Civil, arts. 1.588 a 1.600 (Real Decreto de 24 de julio de 1889).
  • Ley 57/1968, 27 julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Derogada por el apartado “a)” de la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
  • Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre -LOE-).
  • Instrucción de 11 de septiembre de 2000 (BOE nº 227, de 21/9/00), de la Dirección General de los Registros y el Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la LOE (BOE nº 227, de 21/9/2000).
  • Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo).
  • Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (Real Decreto 1.027/2007, de 20 de julio).
  • 13.i), 64, 89.1.3, 148 y 149, y epígrafe II de la exposición de motivos de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).

Normativa administrativa

  • Constitución Española de 1978 (art. 47).
  • Normas complementarias y subsidiarias de planeamiento de las provincias de A Coruña, Lugo, Orense y Pontevedra en Galicia publicadas por la Resolución de 14 de mayo de 1991 de la Consellería de Ordenación del Territorio y Obras Públicas (DOG de 19/6/1991).
  • Real Decreto 315/2006, de 17 de marzo, por el que se crea el Consejo para la Sostenibilidad, Innovación y Calidad de la Edificación.
  • Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
  • Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
  • Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
  • Ley del Suelo de Galicia (Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia) y el reglamento que la desarrolla: Decreto 143/2016, de 22 de septiembre.
  • Decreto 83/2018, do 26 de julio, por el que se aprueba el Plan básico autonómico de Galicia.
  • Planes Generales de Ordenación Urbana (en algunos ordenamientos llamado “Plan General de Ordenación Municipal” o “Plan General Municipal de Ordenación”).
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