La mayor parte de las actividades humanas se lleva a cabo en espacios cerrados: casas, viviendas, colegios, oficinas, fábricas, etc.; de su adecuada construcción depende, en buena medida, el desarrollo de la sociedad y, por supuesto, la comodidad y bienestar de todos. Indudablemente, la calidad de las edificaciones ha revestido siempre una importancia capital en la vida de las personas, y es particularmente trascendente en lugares con inviernos largos donde predominan la lluvia y el mal tiempo.
El avance de la ciencia y el desarrollo tecnológico de la industria de la construcción han permitido que la duración de las obras se acorte, y la calidad y funcionalidad de los edificios modernos mejore notablemente; ahora bien, no por ello edificar ha dejado de ser una actividad compleja de la que nace un entramado de relaciones jurídicas en el que confluyen muy diversos intereses, no necesariamente coincidentes.
Efectivamente, el buen fin del proceso constructivo exige, además de un promotor que lo impulse, el concurso armonioso de profesionales, técnicos y operarios de distintos ramos; disponer de un solar, de la financiación suficiente y, por supuesto, obtener las licencias y autorizaciones administrativas correspondientes. A esta complejidad, presente, en mayor o menor medida, en todas las promociones inmobiliarias, se le añade otra problemática: no siempre se construye todo lo bien que permite el estado actual de la técnica.
Aunque los métodos y materiales de construcción empleados en la mayor parte de las obras nuevas han sido probados repetidamente a lo largo de muchos años –y son, por tanto, sobradamente conocidos–, la aparición de vicios y defectos constructivos en edificios con pocos años de antigüedad continúa siendo, desafortunadamente, fuente de numerosos litigios entre los diversos agentes que intervienen en el proceso constructivo; y muy especialmente, entre éstos y el comprador final del inmueble, que a menudo –pero no siempre- es un consumidor.
En este contexto, con el propósito de salvaguardar el interés general, proteger a los adquirentes e individualizar con arreglo a derecho las distintas obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotores, proyectistas, constructores, entidades y laboratorios de control de calidad, dirección facultativa y suministradores de productos), el legislador ha regulado la materia a través de una serie de normas -especialmente civiles y urbanísticas- que conforman el denominado Derecho de la Edificación. Con en este conjunto normativo, el Estado legislador persigue prevenir –en la medida de lo humanamente posible, claro está– las disputas técnicas y jurídicas que, de forma directa o indirecta, se originan en el proceso constructivo, así como solucionar judicialmente, llegado el caso, las que no se puedan evitar amistosamente.
El conocimiento de estas disposiciones legales, la forma en la que interactúan con el resto de normas del ordenamiento jurídico, y muy particularmente, el funcionamiento de los plazos de garantía y prescripción que establecen, resulta esencial para determinar correctamente las funciones de cada uno de los agentes de la edificación, y dirimir sus eventuales responsabilidades en caso de conflicto.
Normativa civil
1889Código Civil, arts. 1.588 a 1.600 (Real Decreto de 24 de julio de 1889).
1946Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la Ley Hipotecaria).
1968 Ley 57/1968, 27 julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas; y Orden Ministerial de 29/11/1968 sobre el Seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para vivienda. Derogada por la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Sobre las garantías de los compradores en la entrega al promotor de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, véase la Disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación y la sentencia del pleno de la sala primera del Tribunal Supremo de 14/9/2017 (sentencia nº 502).
1999Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre).
2000Instrucción de 11 de septiembre de 2000 (BOE nº 227, de 21/9/00), de la Dirección General de los Registros y el Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la LOE (BOE nº 227, de 21/9/2000).
2006Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo).
2007Reglamento de instalaciones térmicas en los edificios (Real Decreto 1.027/2007, de 20 de julio).
Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de novie
